新政引领，商业不动产REITs试点，商业综合体与写字楼纳入公募REITs范围里程碑

商业不动产REITs试点新政发布，将商业综合体、写字楼等纳入公募REITs范围，成为商业地产领域的重要里程碑。此举有望为商业地产市场带来新的融资渠道和投资机会，促进商业地产市场的健康发展。

上周，公募REITs二级市场继续调整。截至上周五（11月28日），中证REITs全收益指数收于1040.34点，环比微跌0.08%；中证REITs（收盘）指数收于809.07点，环比下跌0.14%。

根据Wind数据，已上市的77只公募REITs产品中，环比上涨的为35只，下跌的达到41只，还有1只表现持平。涨幅最大的三只产品为中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏首创奥莱REIT和华夏北京保障房REIT，周内分别上涨3.65%、2.67%和2.52%。

政策与行业方面，上周有多项重磅动态。首先，11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》），拟在“基础设施REITs”之外，单列“商业不动产REITs”这一新产品，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业将正式被纳入公募REITs范围。

另外，11月25日，两单公募REITs项目获受理，其中中航中核集团能源REIT底层资产为新疆和广西的风电项目，东方红隧道股份智能运维高速REIT底层资产为钱江隧道，后者也是全市场首单隧道REIT。 

公募REITs迎来里程碑事件 

商业不动产REITs试点新政出炉

上周公募REITs最重磅的动态，无疑是证监会启动商业不动产REITs试点。

据了解，经过五年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。截至11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

为此，11月28日，证监会发布《公告》，向社会公开征求意见。《公告》内容共八条，主要包括产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等。此外，商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。

多家专业机构对此表示，商业不动产REITs试点的推出是公募REITs行业的里程碑事件。申银万国研究所指出，商业不动产REITs试点有多项重要意义：首先，我国商业不动产REITs有着非常可观的发展空间，本次商业不动产REITs试点也将进一步扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围；其次，构建商业不动产资产证券化多层次市场，盘活存量、化解风险、助力企业转型；另外，商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，助力高质量发展。

华西证券也表示，推出商业不动产REITs试点将为房企提供退出渠道，缓解资金压力，进而助力防范化解行业系统性风险。对于资本市场而言，试点将丰富REITs底层资产类型，进一步扩大REITs市场规模，同时也可为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具。 

二级市场继续回调，首单隧道REIT获受理

上周，公募REITs二级市场继续回调。

Wind数据显示，截至上周五，中证REITs全收益指数收于1040.34点，环比微跌0.08%；中证REITs（收盘）指数收于809.07点，环比下跌0.14%。

中信建投证券数据显示，产权类REITs走势持平，经营权类REITs下跌0.4%；所有REITs子板块中，保租房周内涨幅最大为0.7%，产业园区跌幅最大为0.6%。

单只产品方面，已上市的77只公募REITs产品中，环比上涨的为35只。涨幅最大的三只产品为中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏首创奥莱REIT和华夏北京保障房REIT，周内分别上涨3.65%、2.67%和2.52%。 

下跌的则达到41只，还有1只表现持平。其中跌幅最大的三只产品为华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和广发成都高投产业园REIT，周内跌幅分别为5.92%、4.55%和2.45%。

一级市场同步发力，多个项目取得进展

11月25日，两单公募REITs项目获受理，其中中航中核集团能源REIT底层资产为新疆和广西的风电项目，估值约13.4亿元；东方红隧道股份智能运维高速REIT则是我国首单隧道REIT，底层资产为浙江钱江隧道，连接杭州、嘉兴海宁，全长4.45公里，估值约45.8亿元。

就在同日，平安西安高科产业园REIT也正式申报，成为陕西省首单公募REIT，底层资产为西安高新区软件新城，评估价值13.6亿元。

据统计，目前已申报的公募REITs共有11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报的产品有5只，已问询并反馈3只，通过审核3只。

封面图片来源：视觉中国-VCG111332455580